전세 사기 예방 체크리스트, 계약 전 반드시 확인할 7가지

전세 사기, 왜 계약 전 확인이 중요할까?

국토교통부는 2026년 3월 10일 관계부처 합동 「전세사기 방지 대책」을 발표했습니다. 핵심은 계약 체결 전 전세거래 위험 정보를 한곳에서 쉽게 확인할 수 있도록 시스템을 정비한 것입니다.

전세 사기 피해는 대부분 계약 전 기본적인 확인 절차를 생략했을 때 발생합니다. 등기부등본상 근저당 설정 여부, 임대인의 세금 체납 이력, 건물의 위반건축물 여부 등을 사전에 점검하면 대부분의 피해를 예방할 수 있습니다.

계약 전 반드시 확인할 전세 사기 예방 체크리스트

1단계: 등기부등본 확인

대법원 인터넷등기소에서 해당 부동산의 등기부등본을 발급받아 근저당권, 가압류, 가처분 등 권리 제한 사항을 확인합니다. 근저당 설정액과 전세보증금을 합산한 금액이 시세의 70%를 초과하면 위험 신호입니다.

2단계: 임대인 본인 확인

등기부등본의 소유자와 계약 상대방이 동일인인지 신분증으로 대조합니다. 대리인 계약의 경우 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하고, 소유자에게 직접 전화로 계약 의사를 재확인해야 합니다.

3단계: 건축물대장·위반건축물 조회

정부24 또는 세움터에서 건축물대장을 발급받아 불법 용도변경, 위반건축물 여부를 확인합니다. 위반건축물은 경매 시 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.

4단계: 세금 체납 여부 확인

임대인에게 국세·지방세 납세증명서 제출을 요청합니다. 「주택임대차보호법」에 따라 임차인은 임대인의 미납 세금 열람을 신청할 수 있으며, 체납액이 많으면 경매 시 보증금보다 세금이 우선 변제될 수 있습니다.

5단계: 시세 대비 보증금 적정성 검토

한국부동산원 부동산테크, 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 주변 시세를 확인합니다. 전세가율(전세가÷매매가)이 80%를 초과하면 깡통전세 위험이 높으므로 주의가 필요합니다.

6단계: 전세보증금 반환보증 가입

주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증에서 전세보증금 반환보증에 가입하면, 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 반환합니다.

7단계: 확정일자·전입신고 즉시 처리

입주 당일 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 동시에 받습니다. 이 두 가지를 갖추어야 「주택임대차보호법」상 대항력과 우선변제권이 확보됩니다.

전세거래 위험 확인 시 필요한 서류와 조회처

전세가율로 보는 깡통전세 위험도

전세보증금 반환보증, 어떻게 가입하나?

가입 조건

전세계약서상 보증금이 수도권 7억 원, 비수도권 5억 원 이하이며, 전세가율이 일정 비율 이하인 경우 가입 가능합니다. 보증기관마다 기준이 다르므로 HUG·HF·SGI 세 곳을 비교한 후 선택하는 것이 유리합니다.

가입 절차

① 전세계약 체결 → ② 전입신고·확정일자 완료 → ③ 보증기관 홈페이지에서 온라인 신청 → ④ 심사(통상 3~5영업일) → ⑤ 보증서 발급. 계약 후 전세계약 기간의 절반이 지나기 전에 가입해야 합니다.

계약서 작성 시 놓치기 쉬운 특약사항

전세계약서에 아래 특약을 명시하면 분쟁 발생 시 법적 보호를 강화할 수 있습니다.

• "임대인은 계약 기간 중 해당 부동산에 추가 근저당 설정을 하지 않는다"
• "임대인은 국세·지방세 체납 사실이 없음을 확인하며, 체납 발생 시 임차인에게 즉시 통보한다"
• "전세보증금 반환보증 가입에 필요한 서류를 임대인이 협조한다"
• "계약 종료 1개월 전까지 보증금 반환 계획을 서면 통보한다"

자주 묻는 질문 (FAQ)

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출처: 대한민국 정책브리핑(korea.kr)