지역주택조합 피해 예방 대책, 토지 확보 95%→80% 완화 전후 변화
국토교통부가 지역주택조합의 사업인가 토지 확보 요건을 95%에서 80%로 완화하고, 업무대행사 등록제와 공사비 검증제를 도입하는 '지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안'을 발표했다. 조합원 가입 철회기간이 30일에서 60일로 연장되고, 온라인 총회·전자의결 도입 등 조합원 권익 보호가 대폭 강화된다.
지역주택조합 피해 예방 대책, 왜 나왔나?
국토교통부는 지역주택조합사업의 낮은 성공률과 조합원 피해 문제를 개선하기 위해 조합 전수 실태점검, 연구용역, 전문가 TF, 조합원·조합장 간담회 등을 거쳐 제도개선방안을 마련했다. 지난해 초기 진입기준 강화방안을 발표한 데 이어, 이번에는 정상 추진 중인 사업장의 사업속도를 높이고 조합원 권익을 보호하는 데 초점을 맞췄다.
토지 확보 요건 완화, 어떻게 달라지나?
사업계획승인 토지 소유권 확보기준 변경
사업계획승인을 위한 토지 소유권 확보기준이 기존 95%에서 일반적 주택건설사업과 동일하게 80%로 완화된다. 개정 시행일 이전에 사업계획승인을 신청하지 않은 조합은 완화된 기준을 적용받을 수 있다.
매도청구·원주민 가입 허용
업무대행사 등이 소유한 토지에 대해서는 보유기간(현 10년 내)과 관계없이 매도청구를 할 수 있게 해 일부 토지의 알박기에 따른 사업지연과 사업비 증가를 방지한다. 사업지 내에 주택을 보유해 거주 중인 원주민도 조합원으로 가입할 수 있게 허용해 재정착을 유도한다.
| 구분 | 변경 전 | 변경 후 |
|---|---|---|
| 토지 확보 요건 | 95% | 80% |
| 매도청구 대상 토지 | 보유기간 10년 내 제한 | 보유기간 관계없이 가능 |
| 원주민 조합원 가입 | 불가 | 사업지 내 2년 이상 자가주택 소유·1년 이상 거주 시 허용 |
| 가입 철회기간 | 30일 | 60일 |
| 분담금 등 중요 사항 의결 정족수 | 과반수 출석·출석 과반수 찬성 | 2/3 이상 출석·출석 2/3 이상 찬성 |
| 업무대행사 | 별도 등록 없음 | 등록제 도입 |
| 공사비 증액 검증 | 별도 절차 없음 | 한국부동산원 등 전문기관 검증 의무화 |
| 시공사 선정 | 수의계약 가능 | 경쟁입찰 의무화 |
업무대행사 등록제와 공사비 검증, 무엇이 달라지나?
업무대행사 등록제 도입
자본금, 전문인력 등 엄격한 기준을 갖춘 업체만 조합업무를 대행할 수 있게 대행업 등록제를 도입해 부실업체의 시장진입을 차단한다. 유예기간(1년)이 종료되더라도 기존 계약에 따른 업무는 계약기간이 종료될 때까지 유지되며, 유예기간 종료 후 새로운 계약이나 갱신 시에는 등록된 업무대행사와 계약이 필요하다.
공사비 검증 의무화
시공사가 공사비 증액을 요구할 경우에는 한국부동산원 등 전문기관의 검증을 의무화한다. 표준도급계약서로 공사계약서에 세부산출 근거 및 증액기준을 명확히 해 공사비 분쟁을 예방한다.
시공사 경쟁입찰 의무화
시공사와의 공정한 계약관계가 이루어지도록 경쟁입찰을 의무화하고, 시공사와 공동시행이 아닌 조합 단독으로도 사업을 시행할 수 있게 할 계획이다. 기존 공동시행협약이 체결된 조합의 경우에는 총회 의결 절차를 통해 공동시행 지속 여부를 결정할 수 있다.
조합원 권익 보호, 구체적으로 어떻게 강화되나?
온라인 총회·전자의결 도입
온라인 총회와 전자의결을 도입해 조합원의 의사결정 참여를 확대한다. 현장 총회와 온라인 총회 병행 개최를 원칙으로 하며, 대리인 인정범위를 배우자, 직계존·비속 등으로 엄격히 제한해 의사결정의 투명성을 높인다.
가입 철회기간 연장
가입 초기단계에서 조합원이 사업가능성 등을 충분히 판단할 수 있게 탈퇴와 환급이 가능한 가입 철회기간을 기존 30일에서 60일로 연장한다.
자금 운영 투명성 강화
조합이 자금의 인출·사용내역과 증빙자료를 조합원에게 공개하게 하고, 정보 미공개 시 자금인출을 제한한다. 정보공개 대상자료를 구체화하고 회계감사를 확대해 깜깜이 조합 운영 문제를 해소한다.
부실 조합 해산과 관리·감독은 어떻게 되나?
부실 조합 적기 해산
장기간 정체 중인 조합의 사업종결이나 중도해산에 대한 재의결 근거를 마련하고, 사업정보를 반기마다 제공하게 한다. 사실상 조합이 운영되고 있지 않거나 토지권원을 임의 상실한 조합은 지자체가 인가를 취소할 수 있게 관리감독권을 강화한다.
사업 완료 조합 해산 의무화
사업이 완료된 조합은 1년 이내 해산총회 개최를 의무화하고, 정당한 사유 없이 미해산 시 지자체가 직권으로 해산할 수 있는 근거도 마련한다.
전담지원기구 신설
회계·법률 컨설팅 등 조합을 지원하기 위한 전담기구를 신설하고, 정상운영이 안 되는 조합에 대한 전문조합관리인 파견 근거를 마련한다. 모집신고 단계에 있더라도 필요한 경우 전담관리기구를 통해 사업성 분석, 회계·법률 컨설팅 등을 지원받을 수 있다. 다만 지원기구는 법률근거 마련과 예산확보 완료 이후 본격 가동 예정이다.
향후 일정은 어떻게 되나?
국토교통부는 개선방안 중 법률 개정이 필요한 사항은 상반기 내 후속 입법에 착수하고, 하위법령 및 표준가이드라인도 조속히 개정할 계획이다. 해마다 지자체 등을 통한 전수 실태점검으로 조합의 전반적인 운영상태를 조사·평가해 조합원에게 통보할 예정이다.
자주 묻는 질문(FAQ)
기존 조합도 완화된 토지 확보 요건(80%)을 적용받을 수 있나요?
국토교통부에 따르면, 개정 시행일 이전에 사업계획승인을 신청하지 않은 조합은 완화된 기준을 적용받을 수 있도록 할 계획이다.
사업지 내 원주민이 조합원으로 가입하려면 어떤 조건이 필요한가요?
모집신고 신청일 기준으로 사업지 내 2년 이상 자가주택을 소유하고 해당 주택에서 1년 이상 거주하고 있는 경우 주택소유 요건(85㎡ 이하 1주택)을 적용받지 않고 가입할 수 있다. 단, 사업지 내 토지만 소유한 경우는 특례 적용대상이 아니다.
업무대행사가 유예기간 내 등록하지 못하면 기존 계약은 어떻게 되나요?
유예기간(1년)이 종료되더라도 기존 계약에 따른 업무는 계약기간이 종료될 때까지 유지된다. 다만 유예기간 종료 후 계약 갱신이나 새로운 대행업무 계약 시에는 등록된 업무대행사와 계약해야 한다.
기존 공동시행협약이 있는 조합도 단독시행으로 전환할 수 있나요?
단독시행 허용이 곧 기존 계약의 무효를 의미하지는 않는다. 조합원 총회의결 등 적법한 절차에 따라 공동시행협약이 해지되는 경우에는 조합 단독시행으로 전환이 가능하다.
온라인 총회가 도입되면 현장 총회를 안 해도 되나요?
온라인 총회는 현장 총회를 대체하기 위한 것이 아니라 조합원의 의사결정 참여를 확대하기 위한 보완적 수단이다. 현장 총회와 온라인 총회 병행 개최가 원칙이다.
모집신고 단계에서도 전담지원기구의 지원을 받을 수 있나요?
사업의 적정성 및 조합원 보호를 위해 필요한 경우 전담관리기구를 통해 사업성 분석, 회계·법률 컨설팅 등 지원을 받을 수 있다. 다만 지원기구는 법률근거 마련과 예산확보 완료 이후 본격 가동 예정이다.
조합원 분담금 등 중요 사항의 의결 기준은 어떻게 바뀌나요?
분담금 명세결정 등 조합원 재산권에 중대한 영향을 미치는 사항은 기존 과반수 출석·출석 과반수 찬성에서 2/3 이상 출석·출석 2/3 이상 찬성으로 정족수 기준이 강화된다.
문의: 국토교통부 주택정책관 주택정책과(044-201-3332)
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